Le lotissement Jazy offre un exemple éclairant des questions que pose aujourd’hui la production de logements neufs dans notre commune. Derrière les plans et les chiffres, une interrogation demeure : construit-on d’abord pour répondre aux besoins locaux, ou pour un marché plus solvable, peu accessible aux jeunes ménages et aux primo-acquéreurs ? Sur base des pièces du dossier, cet article propose une estimation prudente des prix probables et du public auquel ce projet semble destiné.
Le projet de lotissement Jazy, à Grez-Doiceau, peut être retenu comme cas d’étude pour examiner, à partir des pièces déposées à l’enquête publique, le niveau probable de prix des logements projetés ainsi que le profil de la clientèle à laquelle ce type d’offre paraît destiné.
La présente analyse ne vise pas à attribuer au demandeur une grille de commercialisation qui ne figure pas dans le dossier, mais à proposer une évaluation prudente fondée, d’une part, sur les plans des trois typologies de maisons et, d’autre part, sur des références actuelles de coût de construction en Belgique.
Les pièces du dossier indiquent que le projet comprend 27 maisons unifamiliales, réparties entre 3 maisons 2 façades, 20 maisons 3 façades et 4 maisons 4 façades.
Les plans disponibles montrent par ailleurs des logements comprenant, selon les types, des séjours de dimensions importantes, des garages, trois à quatre chambres, plusieurs salles d’eau et des combles aménageables.
Ces éléments permettent de situer le projet dans le segment des maisons familiales de taille significative.
| Type | Description issue des pièces | Coût de construction prudent | Prix de vente probable | Statut de l’estimation |
|---|---|---|---|---|
| 2 façades | Le projet comprend 3 maisons 2 façades. Le lot 20 montre un séjour de 34,39 m², une cuisine de 6,67 m², un garage de 24,15 m², 3 chambres, 1 salle de bain, 1 salle de douche et 30,89 m² de combles aménageables. | 310.000 à 350.000 € hors terrain | 470.000 à 560.000 € | Estimation prudente par extrapolation à partir des plans et du contexte du projet; aucun prix promoteur officiel n’a été retrouvé dans les pièces consultées. |
| 3 façades | Le projet comprend 20 maisons 3 façades. Les lots 19 et 21 montrent notamment des séjours de 43,06 m² et 34,39 m², 3 chambres, 2 salles d’eau et 28,03 m² ou 30,89 m² de combles aménageables. | 350.000 à 410.000 € hors terrain | 550.000 à 650.000 € | Fourchette la plus solide, car l’analyse jointe au dossier retient explicitement ce niveau de prix pour une maison neuve 3 façades en Brabant wallon, Grez-Doiceau inclus, en 2026. |
| 4 façades | Le projet comprend 4 maisons 4 façades. Le lot 11 montre un séjour de 39,59 m², une cuisine de 17,22 m², un garage de 36,78 m², 4 chambres, 2 salles de bain et 57,43 m² de combles aménageables. | 445.000 à 540.000 € hors terrain | 650.000 à 800.000 € | Estimation prudente par extrapolation à partir du gabarit plus important de la maison et du positionnement probable sur le marché local; aucun prix officiel n’a été retrouvé dans les pièces consultées. |
S’agissant des maisons 2 façades, les pièces montrent notamment, à travers le lot 20, un séjour de 34,39 m², une cuisine de 6,67 m², un garage de 24,15 m², trois chambres, une salle de bain, une salle de douche et 30,89 m² de combles aménageables.
Sur cette base, le coût de construction peut être estimé avec prudence à environ 310.000 à 350.000 euros hors terrain.
Dans le contexte de Grez-Doiceau et du Brabant wallon, cela conduit à un ordre de grandeur de prix de vente probable d’environ 470.000 à 560.000 euros.
Pour les maisons 3 façades, qui représentent la majorité du projet, les plans montrent notamment des lots comprenant des séjours de 43,06 m² ou 34,39 m², trois chambres, deux salles d’eau et 28,03 m² ou 30,89 m² de combles aménageables.
Le coût de construction prudent peut être estimé à environ 350.000 à 410.000 euros hors terrain.
En ce qui concerne le prix de vente, la fourchette retenue dans l’analyse du dossier pour une maison neuve 3 façades en Brabant wallon, Grez-Doiceau inclus, se situe entre 550.000 et 650.000 euros en 2026.
Pour les maisons 4 façades, les plans du lot 11 par exemple font apparaître un séjour de 39,59 m², une cuisine de 17,22 m², un garage de 36,78 m², quatre chambres, deux salles de bain et 57,43 m² de combles aménageables.
Le coût de construction peut dès lors être estimé prudemment à environ 445.000 à 540.000 euros hors terrain.
L’ordre de grandeur du prix de vente probable peut être situé, pour ce type de bien, entre 650.000 et 800.000 euros.
Ces niveaux de prix situent le projet sur un segment de marché destiné à des ménages disposant d’une capacité financière élevée, et non sur un segment d’accession abordable.
À Grez-Doiceau, le revenu médian par déclaration s’élevait à 31.019 euros en 2022, le revenu moyen par déclaration à 46.950 euros, et le revenu moyen par habitant à 26.741 euros.
Au regard de ces données, l’écart apparaît important entre le pouvoir d’achat moyen observé dans la commune et le niveau de prix probable des maisons projetées.
La question de la clientèle potentielle doit dès lors être posée avec clarté.
Au vu des typologies retenues, des surfaces observables et des niveaux de prix probables, ces maisons paraissent principalement destinées à des ménages familiaux solvables, probablement à revenus moyens supérieurs ou élevés.
Cette conclusion est renforcée par le fait que près de 57% des ménages de Grez-Doiceau comptent deux personnes ou moins, alors que le projet consiste essentiellement en grandes maisons unifamiliales.
Ce constat mérite d’être rapproché des objectifs publics déjà exprimés au niveau communal. En 2019, la Déclaration de Politique du Logement de Grez-Doiceau a en effet mis en avant l’objectif d’aider à l’accès à un premier bien immobilier dans la commune, avec une attention particulière envers les jeunes et les jeunes ménages. Le même document évoquait également un exode de la jeunesse et souligne les besoins récurrents d’aide au logement pour la tranche des 25-40 ans. Les jeunes Gréziens partent…
Or, le dossier Jazy ne prévoit ni logements sociaux ni mécanisme identifié d’accession abordable spécifiquement orienté vers ce public.
En pratique, même le plafond de valeur retenu par la SWCS dans les zones où les prix immobiliers sont les plus élevés, soit 391.500 euros, reste inférieur aux prix probables des maisons du projet Jazy. Cela tend à montrer que ces logements ne relèvent pas d’une offre accessible aux ménages visés par l’accession sociale.
Dans ces conditions, il paraît difficile de considérer les jeunes Gréziens comme la clientèle cible principale d’un tel projet. Pris comme exemple, le lotissement Jazy illustre ainsi une production résidentielle neuve orientée vers des ménages familiaux relativement aisés, davantage que vers une réponse prioritaire aux besoins des jeunes ménages ou des publics en recherche d’un premier accès abordable au logement dans la commune.
(source : Epures)
