Présenté par Epures, ce dossier s’inscrit dans le cadre de la Réunion d’Information Préalable (RIP), étape essentielle du processus d’élaboration du projet. Cette démarche vise à informer le public en amont, à recueillir les observations et à nourrir l’analyse des incidences du projet de manière transparente et structurée. Elle permet ainsi de poser les bases d’une réflexion collective, en confrontant le projet aux réalités du territoire, aux attentes des habitants et aux enjeux environnementaux, afin d’éclairer la suite de la procédure.

Présentation générale du projet

Le projet prévoit la création d’un lotissement dont les caractéristiques précises doivent être explicitement détaillées par le demandeur. À ce stade, plusieurs éléments fondamentaux doivent être clarifiés afin de permettre une compréhension complète du programme :

• Le nombre exact de logements projetés, annoncé comme étant de 26 lots, ainsi que leur répartition par typologie (maisons unifamiliales isolées, jumelées, ou autres formes d’habitat).
• Les surfaces de référence de chaque lot (surface totale, emprise au sol, surface bâtissable).
• Les choix ayant conduit à retenir une configuration de 26 lots plutôt qu’un projet plus dense ou intégrant une mixité typologique (par exemple logements collectifs ou semi-collectifs).

Ces éléments sont essentiels pour évaluer la pertinence urbanistique du projet, notamment au regard des besoins locaux en logement.

Analyse des alternatives

Conformément aux exigences en matière d’étude d’incidences, le projet doit examiner des alternatives raisonnables. Il est attendu que le demandeur explicite clairement les scénarios étudiés, parmi lesquels :

• Une implantation concentrée des constructions sur une partie du site, permettant de préserver une autre partie en espace non bâti ou végétalisé.
• Une réduction du nombre de lots afin de limiter l’impact global du projet.
• Une variante sans création de nouvelle voirie, reposant sur un accès unique via la rue Philippe Collette.
• Le scénario dit « zéro » (absence de projet), permettant de comparer les impacts environnementaux et territoriaux.

L’absence ou l’insuffisance d’analyse de ces alternatives limiterait fortement la portée de l’étude d’incidences.

Cohérence territoriale et opportunité du projet

L’opportunité du projet doit être analysée à différentes échelles de planification :

• Contribution aux objectifs communaux, notamment ceux inscrits dans le Programme Communal de Développement Rural (PCDR) et la Déclaration de Politique Communale (DPC), en matière de logement, mobilité douce et préservation des espaces verts.
• Compatibilité avec le Schéma de Développement Communal (SDC), notamment concernant les zones classées en aires à ouverture paysagère.
• Évaluation de l’impact paysager, en particulier depuis la N25 et dans le contexte du vide structurel entre Bossut et Gottechain.

Par ailleurs, la localisation du projet soulève des questions importantes :

• Bossut n’étant pas identifié comme centralité villageoise dans le Schéma de Développement du Territoire (SDT), il convient de justifier l’urbanisation de ce secteur par rapport à des zones situées dans des centralités reconnues.
• La comparaison avec d’autres zones urbanisables, notamment celle située entre la rue des Corbeaux et la rue Linard, doit être explicitée en termes d’impact paysager, de mobilité et de cohérence territoriale.
• Une évaluation du potentiel global de logements en cas d’urbanisation simultanée de ces différentes zones est également nécessaire.

Enfin, l’étude doit intégrer une analyse cumulative des projets d’urbanisation récents ou en cours sur le territoire communal.

Besoins en logement et adéquation du projet

Le projet doit être confronté aux réalités démographiques locales.

À Grez-Doiceau, une majorité de ménages (57 %) est composée de une ou deux personnes, alors que le parc immobilier est dominé par des maisons de grande taille. Cette inadéquation structurelle impose de s’interroger sur :

• La capacité du projet à proposer des logements adaptés à des ménages de petite taille.
• Le nombre de chambres par logement, qui influence directement le nombre d’habitants potentiels.
• La possibilité d’augmenter le nombre de logements tout en diversifiant les typologies (logements plus compacts, habitat groupé, etc.).

Le projet doit également préciser :

• Le public cible (familles, jeunes ménages, seniors).
• Les études de besoins ou de marché ayant fondé ces choix.
• Les éventuelles consultations des autorités locales compétentes en matière de logement (service communal, SLSP).

La question du logement accessible est centrale :

• Le projet prévoit-il une part de logements sociaux ou à finalité sociale ?
• Dans un contexte où seulement 1,6 % des logements de la commune sont publics, ce projet constitue-t-il une opportunité d’amélioration ?

Densité, gabarits et occupation du sol

L’analyse du projet doit inclure :

• La densité brute et nette (logements/hectare), comparée aux recommandations du SDC (5 à 11 log/ha).
• La justification précise de toute déviation par rapport à cette fourchette.
• La proportion de surfaces perméables restantes, essentielle pour la gestion des eaux, la biodiversité et la qualité paysagère.

Les caractéristiques bâties doivent être détaillées :

• Gabarits envisagés (plain-pied, R+1, R+2).
• Hauteurs sous corniche.
• Cohérence avec les prescriptions régionales (notamment RGBSR Hesbaye).

Intégration paysagère et patrimoniale

Le site doit faire l’objet d’une analyse paysagère approfondie :

• Identification de son inscription dans une structure paysagère (vallée, coteau, axe visuel).
• Évaluation de l’intégration du projet dans le tissu bâti existant.

Des éléments concrets sont attendus :

• Règles architecturales imposées (matériaux, couleurs, volumes).
• Profils en travers permettant d’évaluer l’impact visuel depuis l’espace public.
• Statut juridique et protection des zones non bâties conservées pour des raisons paysagères.

Relief, sols et gestion des terres

Le projet doit tenir compte des caractéristiques physiques du site :

• Analyse du relief (pentes, orientation).
• Quantification des déblais et remblais.
• Gestion des terres (équilibre sur site ou transport).
• Identification éventuelle de pollutions.

L’impact sur le ruissellement et les zones aval doit être modélisé.

Gestion de l’eau

La gestion hydrologique constitue un enjeu majeur :

• Réalisation de sondages pédologiques et hydrogéologiques conformes aux normes en vigueur.
• Mesure de la perméabilité des sols par des tests in situ.
• Mise en œuvre du principe de gestion à la source (infiltration, noues, citernes).

Le projet doit démontrer :

• L’absence d’augmentation du débit vers l’aval (« zéro rejet net »).
• La capacité des dispositifs en cas de pluies intenses.
• Les solutions alternatives en cas de sols peu perméables.

Mobilité et accessibilité

L’impact sur la mobilité doit être objectivé :

• Estimation du trafic généré.
• Capacité de la rue Philippe Collette à absorber ce trafic.
• Sécurisation des accès.

Le projet doit intégrer :

• Des cheminements piétons et cyclables sécurisés.
• Une connexion aux réseaux existants.
• Une accessibilité aux transports en commun.

Une attention particulière doit être portée :

• Au nombre de places de stationnement.
• À la conformité PMR.
• À la coexistence entre circulation, stationnement et services (secours, déchets).

Biodiversité

Une évaluation écologique est indispensable :

• Inventaire des habitats et des espèces.
• Identification des continuités écologiques.
• Analyse des impacts du projet.

Le projet doit préciser :

• Les éléments conservés ou détruits (arbres, haies).
• Les mesures de compensation ou de restauration écologique.

Énergie et durabilité

Le projet doit s’inscrire dans une logique de transition énergétique :

• Intégration éventuelle d’une communauté d’énergie renouvelable.
• Installation de panneaux photovoltaïques.
• Performance énergétique des bâtiments.

L’orientation des parcelles doit permettre une optimisation des apports solaires.

Réseaux et charges d’urbanisme

Le projet doit préciser :

• Les infrastructures nécessaires (voiries, égouts).
• Les charges d’urbanisme envisagées.
• La capacité des réseaux existants.

Procédure et participation

L’étude d’incidences doit inclure :

• Une analyse des impacts cumulés avec d’autres projets.
• Une démarche de participation du public, incluant idéalement une réunion de restitution.

Impacts du chantier

Enfin, les impacts temporaires doivent être anticipés :

• Nuisances pour les riverains (bruit, poussières, trafic).
• Organisation du chantier (accès, horaires).
• Mesures d’atténuation.

Conclusion

Ce projet de lotissement soulève de nombreuses questions en matière de pertinence territoriale, d’adéquation aux besoins en logement, d’intégration paysagère et de durabilité environnementale.

L’étude d’incidences devra apporter des réponses précises, chiffrées et objectivées à l’ensemble de ces points afin de permettre une évaluation rigoureuse du projet et de ses

(Texte et photo Epures)